Nižší odhad než kupní cena

Vybíráme pro vás z iDNES Premium

Prodejní cena staršího třípokojového bytu v Praze se běžně pohybuje okolo pěti milionů korun. Kupující v takovém případě počítají s tím, že při 80procentní hypotéce jim banka půjčí maximálně čtyři miliony. Ten zbylý musí zaplatit ze svého. Jenže stačí, aby odhadní cena byla o pět procent nižší, a rázem potřebují pro získání hypotéky 200 tisíc navíc. Takový scénář se v posledním půl roce opakuje stále častěji.

Nižší odhad než kupní cena

Odstranit důvody snížení zástavní hodnoty nemovitosti

Z toho nevyplývá nic jiného než to, že sjednávat nižší tržní cenu do smlouvy kvůli snížení daně z převodu nemovitostí je účinné jen do výše tabulkové ceny. Finanční úřad vezme pro účely výpočtu tříprocentní sazby tu z cen, která je vyšší. Je jasné, že kvůli redukci daňové povinnosti u daně z převodu nemovitostí se cena v kupní smlouvě zpravidla nesnižuje.

Nižší odhad než kupní cena

Jedna nemovitost, čtyři různé ceny. Proč každý odhad vychází jinak?

Jinou pozici mají odhadci-živnostníci, kteří vám vydají „Tržní ocenění“, „Stanovisko k tržní hodnotě“ a další podobné typy dokumentů. K výkonu svého povolání nepotřebují jmenovací dekret, jejich živnost je vázána jen na předchozí vzdělání technického nebo ekonomického směru. I tak ale někteří z nich disponují státními akreditovanými certifikáty (vydávají je vysoké školy nebo profesní organizace). Tito odhadci působí buď nezávisle, nebo přímo v realitních kancelářích. Certifikace v oceňování majetku je totiž významnou výhodou pro každého realitního makléře.

Nižší odhad než kupní cena

Proč je pro Vás vypracování posudku, či odhadu výhodné?

Základním parametrem hypotečního úvěru, nebo úvěru ze stavebního spoření, je tzv. „LTV“. Zkratka pochází z anglického „loan-to-value“, tedy „úvěr vůči hodnotě“.  Přeloženo do normálního jazyka jde o to, jak velkou část hodnoty nemovitosti si klient půjčuje. Dle současné regulace ČNB (duben 2019, tedy regulace od 1.12.2016) jsou stanoveny hranice 80% a 90% hodnoty nemovitosti. Do 80% tak banky nabízejí ty „hezké“ sazby, mezi 80 a 90 procenty pak sazby s přirážkou.

Nižší odhad než kupní cena

Odhad ceny bytu nepodceňujte. Může se vám to vymstít

Porovnávací metoda – porovnání hodnoty oceňovaných nemovitostí s hodnotou podobných, nedávno zobchodovaných nemovitostí, jejímž výsledkem je porovnávací hodnota. Jde o přístup, který je v zemích s rozvinutou tržní ekonomikou nejvíc frekventován a jehož výsledky jsou relativně velmi přesné. Zároveň tento přístup musí být již aplikován v každém tržním odhadu, respektive v každém odhadu ceny obvyklé.

Nižší odhad než kupní cena

Odhad ceny nemovitosti vás může překvapit, když bude nižší než kupní cena

Začít se poohlížet po úvěru až po podpisu rezervační smlouvy, to se opravdu nevyplácí. Celé financování byste si měli začít připravovat mnohem dřív a hned vám řeknu proč. Může se totiž stát, že od banky nedostanete takový úvěr, jaký očekáváte.

Nižší odhad než kupní cena

Odhad nemovitostí, jaké jsou a kdy je potřebujeme?

Je to odhad, který zpracovává interní nebo externí zaměstnanec banky, který bankovní instituce používají jako tzn. ocenění rizik při poskytování hypotečních úvěrů. Tento odhad je určení prioritně ke zjištění, jestli je předmětná nemovitost vhodná k zajištění úvěrů a zda kupní cena není nižší než cena odhadní. Laicky bychom to řekli takto: „banka se vždy snaží chránit své finance a tento posudek slouží k určení prodejnosti nemovitosti ve chvíli, kdy nebudete již schopni sprácet posyktnutý úvěr a banka bude nucena nemovitost prodat.“

Nižší odhad než kupní cena

Směrná hodnota nebo znalecký posudek

Již řadu let platí při převodu nemovitosti daň z nabytí 4% kupující. Výše daně se určí primárně z kupní ceny nemovitosti (cena zjišťěná) nebo z hodnoty nemovitosti určené “jiným způsobem”. Pak záleží na tom, jaká hodnota je vyšší a z té se daň vypočte. Tím jiným způsobem myslím buď standardní znalecký posudek, jak tomu bývalo vždy nebo v posledních letech je možné se opřít o směrnou hodnotu nemovitosti. Dnes bych vám rád na případu klienta ukázal, proč je dobré si směrnou hodnotu před podáním daňového přiznání ověřit. Jeho totiž takové opomenutí mělo stát 70.000,- Kč.

Add a Comment

Your email address will not be published. Required fields are marked *

+ 21 = 31